Bei der Vermietung einer Ferienwohnung wird in der Regel ein Wohnraummietvertrag begründet. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine gebuchte Einzelleistung von einem Vermittler oder Reiseveranstalter handelt. Nur dann, wenn mehrere verbundene Reiseleistungen gebucht wurden, gilt das Reiserecht.
Daher gilt bei der Anmietung bzw. Vermietung eines Ferienhauses in Deutschland in der Regel, dass sich der Vertrag nach dem deutschen Mietrecht richtet.
Durchaus regelmäßig sehen sich Mieter mit mehr oder weniger gravierenden Problemen konfrontiert.
Gibt es überhaupt einen gültigen Vertrag?
Ein Vertrag liegt immer vor, evtl. eben nur ein mündlicher. Weder für einen Mietvertrag noch für einen
Reisevertrag ist ein schriftlicher Vertrag zwingend vorgeschrieben.
Ein schriftlicher Vertragsabschluss ist aber aus Beweisgründen dringend zu empfehlen und vereinfacht die Durchsetzung von vertraglich zugesicherten Eigenschaften ganz erheblich.
Zusage zur Buchung wird nicht eingehalten ...
Eine verbindliche Zusage ist für die Vertragspartner ebenso wie ein unterzeichneter Vertrag bindend. Dies gilt auch für eine mündliche Zusage.
Der Mieter kann bei Nichteinhaltung Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend machen.
Ein solcher Anspruch kann zunächst grundsätzlich direkt geltend gemacht werden. Sofern der Schuldner nicht bereit ist, die - berechtigten - Ansprüche auszugleichen, kann ein Anwalt mit der Geltendmachung der Forderung beauftragt werden. Für das weitere Vorgehen kommen ein anwaltliches Mahnschreiben, die Beantragung eines gerichtlichen Mahnbescheids, eine Klage und das Zwangsvollstreckungsverfahren in Betracht.
Was tun bei einer verdreckten Wohnung?
Ist die Wohnung bei der Übergabe verdreckt, so liegt ein
Mangel vor, der vom Vermieter zu beseitigen ist. Solange der Zustand besteht ist - je nach Grad der Verschmutzung -, eine
Minderung von bis zu ca. 30% der auf den betroffenen Tag umgerechneten Miete möglich.
Wenn es während des Aufenthalts zu Arbeiten am Mietobjekt kommt ...
Notwendige Instandsetzungsarbeiten darf der Vermieter auch während der Mietzeit ausführen (lassen). Dies gilt auch für Ersatz von Einrichtungsgegenständen (z.B. Kühlschrank, Waschbecken etc.), sofern die Nutzung der Wohnung dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt wird.
Der Vermieter muss eine solche Maßnahme aber ankündigen und der Termin ist mit dem Mieter abzusprechen.
Kommt es während des Aufenthalts zu einem Defekt, so ist der Vermieter zu informieren und diesem Gelegenheit zur Abhilfe (Reparatur oder Austausch) zu geben.
Je nach Ausmaß der Beeinträchtigung steht dem Mieter wegen eingeschränkter Nutzungsmöglichkeit am Tag der Maßnahme ein Minderungsanspruch zu.
Kommt es zu Handwerker- oder Baustellenlärm, etwa in der Nebenwohnung oder der Anlage, so kann aufgrund der Lärmbelästigung eine Minderung von ca. 10-20% durchsetzbar sein, da es sich um einen Mangel handelt.
Nicht genug Platz für die gebuchte Personenzahl
Wurde die Wohnung für eine bestimmte Personenzahl angeboten und sind dann nicht für alle Personen Sitzgelegenheiten im Wohnzimmer bzw. am Esstisch vorhanden oder steht nicht für jede Person die angebotene Schlafmöglichkeit zur Verfügung, so liegt ein Mangel vor, der zu einer Minderung von ca. 10% und mehr berechtigten kann.
Auch ein durchgelegenes oder unhygienisches Bett muss nicht akzeptiert werden und berechtigt ebenfalls zur Minderung.
Ein Gleiches gilt für die Küchenausstattung. Es darf erwartet werden, dass dieses für die vermietete Personenzahl ausreichend ist und allen Gästen Geschirr, Gläser und Besteck zur Verfügung stehen. Andernfalls kann eine Minderung von ca. 5 – 10% angesetzt werden.
Mängel in der Wohnung
Kommt es während des Aufenthalts zu Mängeln oder Defekten, die der Mieter nicht selber verursacht hat, so liegt in der Regel ein Mangel vor. Bei schwerwiegenden Mängeln kann eine Minderung durchgesetzt werden.
So berechtigt eine verstopfte Toilette, die nicht sofort behoben wird, für die betroffenen Tage um eine Minderung von ca. 20% - zumindest dann, wenn das Objekt nicht über weitere beanstandungsfreie Toiletten verfügt.
Wenn die Heizung innerhalb der Heizperiode nicht oder nicht ausreichend funktioniert, so dass die Temperatur auf oder unter 16°C sinkt, kann eine Minderung von ca. 10-15% für die betroffenen Tage angesetzt werden.
Ein mitvermieteter Pool, der innerhalb der Saison nicht genutzt werden kann, stellt ein Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft dar, die zur Minderung von ca. 15% berechtigt.
Das Gleiche gilt auch für alle anderen genannten Ausstattungsmerkmale (z.B. Geschirrspüler, Kühlschrank, Mikrowelle, etc.). Sind diese nicht nutzbar, so fehlt es an einer zugesicherten Eigenschaft und je nach Grad der Beeinträchtigung kann eine entsprechende Minderung durchgesetzt werden.
Wenn die Lage nicht hält, was versprochen wurde
Auch die Lage in der Objektbeschreibung gilt es zugesicherte Eigenschaft. Erweisen sich die Angaben als unrichtig, kommt eine Minderung in Betracht.
So kann eine Minderung von 10 -20% berechtigt sein, wenn das Objekt sich an einer stark frequentierten Zufahrtsstraße befindet und somit nicht wie angeboten „einsam und ruhig“ gelegen ist (AG Brandenburg, 05.09.2022 - Az:
31 C 233/21).
Fehlt es an der angekündigten Aussicht (Meer- oder Talblick), so kann bei entsprechender Herausstellung der Eigenschaft eine Minderung von ca. 5% gerechtfertigt sein.
Wurde Strandnähe angepriesen, obwohl sich dieser tatsächlich 4 km entfernt befindet und nur über eine Hauptstraße zu erreichen ist, kann eine Minderung von bis zu 25% denkbar sein.
Wenn es zu Beschädigungen an der Mietsache kommt
Kommt es aus Unachtsamkeit des Mieters zu kleineren Schäden, stellt sich die Frage, ob der Mieter hierfür einstehen muss.
Es gilt in solchen Fällen, dass eine Schadensersatzpflicht des Mieters nur dann besteht, wenn der Mieter, seine Mitbewohner oder Gäste den betreffenden Zustand vertragswidrig und schuldhaft - also vorsätzlich oder fahrlässig - beschädigt haben. Die Beweislast liegt hierbei beim Vermieter.
In solchen Fällen schuldet der Mieter jedoch lediglich den Zeitwert des beschädigten Gegenstands, der Vermieter kann also nicht den Neuwert fordern.
Wenn der Schaden jedoch durch normalen Gebrauch eingetreten ist, liegt Vertragswidrigkeit nicht vor. In diesem Fall ist der Vermieter zur Instandsetzung oder Ersatzbeschaffung auf seine Kosten verpflichtet.
Wenn Einrichtungsgegenstände fehlen
Der Vermieter kann keine Haftungsverschärfung für das Fehlen von Einrichtungsgegenständen erreichen, indem er eine Klausel verwendet, nach der den Mieter die Haftung für fehlende Einrichtungsgegenstände trifft, soweit er es unterlassen hat, dem Vermieter dies unverzüglich mitzuteilen.
Dadurch würde die Pflicht des Mieters zur Mängelanzeige unverhältnismäßig verstärkt, weil auch Mängel, über die sich der Vermieter ohne Weiteres selbst Kenntnis verschaffen kann bzw. könnte, berücksichtigt werden (LG Leipzig, 16.09.2011 - Az:
8 O 696/11).
Wenn es Streit um die Mietkaution gibt
Auch bei Ferienwohnungen kann der Vermieter eine
Mietsicherheit vom Mieter verlangen.
Die Kaution dient der Absicherung des Vermieters wegen solcher Gegenansprüche, mit denen er aufrechnen darf. Eine gewisse Prüfungsfrist nach Mietende ist dem Vermieter zuzubilligen.
Diese sollte bei einem Ferienobjekt, wenn dieses nur für einige Wochen oder gar Tage vermietet wird, nicht länger als etwa 1 Monat betragen. Anschließend muss der nicht verbrauchte Teil der Kaution zurückgezahlt werden.
Ein Zurückbehalten der Kaution ist u.a. dann denkbar, wenn die
Nebenkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen und die Parteien hierüber später uneinig sind oder aber wenn der Vermieter Schäden an der Mietsache geltend machen will.
Auch bei einer (angeblich) zu starken Verunreinigung der Wohnung kann ein Zurückbehalten der Mietkaution denkbar sein, bis die Abrechnung für nachweisbar zusätzlich erforderliche Reinigungsarbeiten vorliegt.
Letzte Änderung:
02.11.2023
