Ferienwohnung: Wenn täglich Besuch kommt

Ferienwohnungen werden in der Regel nach Personenzahl oder mit einer maximal zulässigen Zahl von Bewohnern vermietet und entsprechend vom Anbieter kalkuliert.

Doch wie verhält es sich, wenn die Reisenden anschließend nahezu täglich Besuch von Verwandten oder Bekannten bekommen? Schließlich erhöhen sich hierdurch regelmäßig die Kosten durch Abnutzung, Wasser-, Stromverbrauch etc..

Grundlage der Vermietung ist ein Mietvertrag

Hierzu ist zunächst zu beachten, dass ein Vertrag über die Vermietung einer Ferienwohnung zunächst ein Mietvertrag i. S. von §§ 535 ff BGB ist - auch wenn daneben bei der gewerblichen Vermietung nach der Rechtsprechung die Vorschriften des Reiserechts nach §§ 651a ff BGB zur Anwendung kommen.

Dies bedeutet, dass die Grundsätze, die für die Abgrenzung von Bewohnern und Besuchern für das allgemeine Mietrecht entwickelt worden sind, auch für die Vermietung von Ferienwohnungen maßgebend sind.

Allerdings ist die Unterscheidung hier deshalb wesentlicher, weil Wohnungen im allgemeinen Mietrecht üblicherweise nicht für eine bestimmte Bewohnerzahl vermietet werden und die Anzahl der Bewohner allenfalls für die Frage Bedeutung gewinnt, ob bei einer Überbelegung die Möglichkeit besteht, die Wohnung zu kündigen beziehungsweise dem Mieter die Aufnahme zusätzlicher Personen in die Wohnung zu untersagen. Auch ist die Unterscheidung wichtig, wenn Betriebskosten nach der Kopfzahl der Bewohner abgerechnet werden.

Demgegenüber wird bei der Vermietung von Ferienwohnungen in der Regel von vornherein bei der Preisgestaltung auf die Anzahl der Bewohner während der Mietzeit abgestellt, in der Weise, das der Mietpreis pro Bewohner bei größerer Bewohnerzahl sinkt, der Gesamtpreis sich aber dabei erhöht.

Vor diesem Hintergrund könnte sich ein Informationsrecht zumindest hinsichtlich langfristiger Besucher, die zumindest einen großen Teil der Mietdauer zu Besuch sind, ableiten. So hat das AG Saarbrücken, die Ansicht vertreten, dass sich ein Informationsrecht des Vermieters auch aus dem Aspekt ableitet, dass mietvertragliche Betriebskosten nach Kopfteilen umzulegen sind (AG Saarbrücken, 24.04.2015 - Az: 36 C 525/14 (12)).

Besuch ist auch in der Ferienwohnung erlaubt

Nach dem allgemeinen Mietrecht ist der Mieter berechtigt, Besuche zu jeder Zeit und in beliebiger Anzahl zu empfangen, soweit damit keine Störung des Hausfriedens oder die vertragswidrige Benutzung der Wohnung (z. B. Prostitution in der Wohnung) verbunden ist.

Die Frage, bis zu welcher Dauer noch von einem Besuch gesprochen werden kann, und ab wann eine Gebrauchsüberlassung vorliegt, ist ausschließlich anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten (dazu AG Frankfurt/Main, 12.01.1995 - Az: 3 C 5170/94). Ein Zeitraum von 3 Monaten überschreitet die normale Besuchsdauer jedoch in aller Regel. Dass für eine Ferienwohnung die Grenze von drei Monaten keine Rolle spielen kann, versteht sich von selbst, da die Mietdauer nur in Ausnahmefällen so lange beträgt.

Auf der einen Seite ist sicher, dass von Besuch gesprochen werden muss, wenn sich in einer Ferienwohnung ein Verwandter oder Bekannter des Mieters für einzelne Tage aufhält. Andererseits handelt es sich um einen Bewohner, wenn dieser die Wohnung während der gesamten Mietzeit nutzt. Dazwischen sind die Übergänge fließend, wobei es auch insoweit Sache des Vermieters ist, im Streitfall die höhere Bewohnerzahl zu beweisen.

Aber nicht nur die Zahl der Tage, an denen sich weitere Personen in der gemieteten Ferienwohnung aufhalten, spielt eine Rolle. Daneben kommt es auf die Intensität der Nutzung der Wohnung durch diese Personen an. Auch hier reicht die Spanne vom ganztägigen Aufenthalt einschließlich der Übernachtung und der Verrichtung hygienischer Bedürfnisse einerseits bis zu einem kurzzeitigen Aufenthalt andererseits.

Letzte Änderung: 28.11.2023