Ferienhaus oder Ferienwohnung gebucht: Welche rechtlichen Regeln gelten?

Bei der Vermietung eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung macht es einen Unterschied, ob es sich um eine Privatvermietung oder um eine gewerbliche Vermietung handelt.

Pauschalreiserecht oder Mietrecht – was gilt?

Als gewerblich ist nicht nur die Vermietung durch einen Reiseveranstalter anzusehen, sondern auch durch den Eigentümer selbst, wenn dieser mehrere Ferienimmobilien besitzt und diese plan- und regelmäßig an Feriengäste vermietet.

Bei einer Privatvermietung gilt in Deutschland das Mietrecht des BGB bzw. das Mietrecht des jeweiligen Reiselandes.

Bei einer gewerblichen Vermietung durch einen Reiseveranstalter sind die besonderen Vorschriften des Reiserechts (§§ 651a BGB ff) anwendbar, ebenso dann, wenn eine Ferienhausagentur private Ferienimmobilien zur Vermietung anbietet.

Dies gilt jedoch nicht für die Buchung von Ferienhäusern oder -wohnungen als einzelne Reiseleistung. Hier wird das Mietrecht des jeweiligen Reiselandes angewendet!

Kündigungsrecht bei einer Ferienwohnung

Ist das Mietrecht anzuwenden, so handelt es sich bei der Anmietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses um einen Zeitmietvertrag. Dieser kann nicht ordentlich gekündigt werden.

Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm der Gebrauch des Mietobjekts entzogen oder nicht gewährt wird und der Vermieter trotz Mahnung und Fristsetzung keine Abhilfe geschaffen hat oder wenn der Mieter nunmehr an dem Mietobjekt kein Interesse mehr hat (§ 543 BGB) oder aber die Benutzung der Wohnung mit Gesundheitsgefahren für den Mieter verbunden ist (§ 569 BGB).

Der Mieter kann auch  dann fristlos kündigen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht möglich ist (z.B. durch eine behördliche Verfügung). In diesem Fall ist dem Mieter auch eine bereits geleistete Zahlung zu erstatten (AG Hamburg-Blankenese, 18.09.2020 - Az: 533 C 96/20).

Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft so schwer verletzt, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrags nicht zugemutet werden kann (§ 543, 569 BGB). Das kann vor allem bei gravierenden Störungen des Hausfriedens z.B. durch nächtliches Lärmen oder Beleidigungen anderer Mieter der Fall sein aber auch bei mutwilliger Beschädigung des Mietobjekts.

Gilt das Pauschalreiserecht, so kann vor Mietbeginn jederzeit vom Vertrag zurücktreten werden.

Was kann bei Mängeln bei Geltung des Pauschalreiserechts getan werden?

Als Mängel, die bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen (§ 651m BGB) zur Minderung des Reisepreises, zur Kündigung (§ 651l BGB) oder zum Schadensersatz (§ 651n BGB) berechtigen, sind u.a. anerkannt:

• Fehlen von Strom-, Wasser- oder Abwasseranschluss, wenn nicht von vorneherein deutlich darauf hingewiesen wird;
• Fehlen des in Deutschland üblicher Mindeststandards bei Sanitäreinrichtungen, wenn nicht auf Abweichungen davon deutlich hingewiesen wird;
• Fehlen einer Mindestausstattung einer mit angebotenen Küche: die Anzahl von Personen, an die die Wohnung vermietet wird, muss in jedem Fall versorgt werden können;
• Ungezieferbefall, wobei einzelne Insekten hinzunehmen sind;
• Wesentliche Abweichung der tatsächlichen Situation gegenüber der Beschreibung im Katalog zum Nachteil des Reisenden.

Was ist bei einem Vertrag nach deutschem Mietrecht zu beachten?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung / das Ferienhaus mangelfrei zu übergeben und bei Auftreten eines Mangels diesen zu beseitigen (§§ 535, 536 BGB). Der Mangelbegriff ist derselbe wie im Reisevertragsrecht.

Wenn ein erheblicher Mangel vorhanden ist, kann der Mieter den Mietpreis mindern (§ 536 BGB). Dies gilt auch, wenn das Objekt nicht die besonderen Eigenschaften hat, die der Vermieter im Mietvertrag zugesichert hat.

Daneben hat der Mieter einen Schadensersatzanspruch, wenn der Mangel schon bei Vertragsabschluss vorhanden war oder durch ein Verschulden des Vermieters nachträglich entsteht, ebenso, wenn der Vermieter den Mangel trotz Mahnung nicht abstellt (§ 536a BGB).

Diese Ansprüche hat der Mieter allerdings im Allgemeinen nicht, wenn ihm der Mangel beim Abschluss des Mietvertrags bekannt war oder wenn er den Mangel unbedingt hätte merken müssen (grobe Fahrlässigkeit) oder wenn er sich, obgleich er der Mangel im Zeitpunkt der Übernahme des Mietobjekts bemerkt hatte, seine Rechte nicht ausdrücklich vorbehalten hat (§ 536b BGB).

Haben mehrere Personen den Mietvertrag gemeinsam abgeschlossen, haften sie dem Vermieter gegenüber als Gesamtschuldner, das heißt, er kann den Mietpreis nach seiner Wahl ganz oder teilweise von jedem Mieter verlangen. Dies gilt auch, wenn einer der Mieter die Wohnung nicht in Anspruch nimmt (§ 421 BGB).

Da Verträge über Ferienhäuser oder Ferienwohnungen durchweg befristet sind, stellt sich die Frage der ordentlichen Kündigung und entsprechender Kündigungsfristen nicht. Vielmehr endet der Vertrag automatisch mit Fristablauf. Die Einschränkungen für befristete Mietverhältnisse gelten hier nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).

Die gegenseitigen gesetzlichen Rechte der Mietparteien, so wie sie oben dargestellt sind, werden häufig durch den Abschluss von Formularmietverträgen - meist zum Nachteil - des Mieters verändert. Die entsprechenden Klauseln werden von der Rechtsprechung in manchen Fällen als ungültig gewertet, weil sie den Vorschriften der §§ 305 ff BGB nicht genügen. Es ist also sehr wichtig, beim Abschluss eines Formularmietvertrags das „Kleingedruckte“ zu lesen und erforderlichenfalls Rechtsrat einzuholen.

Was ist bei Ferienwohnungen im Ausland zu beachten?

Zu beachten ist schließlich, dass sich die Beziehungen zwischen den Parteien des Mietvertrags im Allgemeinen nach ausländischem Recht richten, wenn das Mietobjekt im Ausland liegt.

Liegt das Objekt bei einer Privatvermietung im Ausland oder wurde die Ferienwohnung als einzelne Reiseleistung gebucht, muss in der Regel auch im Ausland nach dortigem Recht geklagt werden, es sei denn, das Ferienobjekt liegt im Gebiet der EU und sowohl Vermieter als auch Mieter leben im Inland.

Ist eine Hotelbuchung ein Reisevertrag oder ein Mietvertrag?

Bucht der Reisende selbst ein Hotelzimmer unmittelbar beim Hotel oder, falls das Hotel einer Kette angeschlossen ist, bei der Zentrale, liegt ebenfalls kein Reisevertrag, sondern ein Beherbergungsvertrag vor. Dieser enthält Elemente verschiedener Vertragsarten, ist aber in erster Linie, was die Bereitstellung des gebuchten Zimmers betrifft, als Mietvertrag zu werten, sodass die vorstehenden Grundsätze gelten.

Daneben ist auch auf die Verkehrssicherungspflicht des Hoteliers und die Haftung für die vom Gast eingebrachten Sachen hinzuweisen.

Letzte Änderung: 02.12.2023